Qu’est ce qu’une copropriété en difficulté ?

Date : Publié par Tags :

Pour comprendre ce qu’est une copropriété en difficulté, on peut d’emblée donner la définition qui nous est donné par la loi du 10 juillet 1965 en son article 29-1 :

« Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. » 

Cette définition laisse une grande liberté d’interprétation mais on peut facilement distinguer les 2 cas qui pourraient permettre de qualifier une copropriété comme étant en difficulté :

  1. L’équilibre financier est gravement compromis : il s’agit essentiellement d’apprécier le taux d’impayés des copropriétaires au regard du budget prévisionnel de la copropriété : rappelons ici que l’article 29-1 A de la loi du 10/07/1965 fixe à 25% ce taux pour les copropriétés allant jusqu’à 200 lots, et à 15% pour celles dépassant ce seuil. Si ce taux est atteint ou dépassé, le syndic doit saisir le juge pour demander la désignation d’un mandataire ad hoc. On peut alors parler d’une copropriété fragile, mais pas encore d’une copropriété en difficulté puisqu’il s’agit là d’évaluer la situation de la copropriété en question, via un rapport déposé par le mandataire ad hoc auprès du tribunal.
    En revanche, dans le cas où le syndic n’exécute pas les préconisations du dit rapport, on peut considérer cette copropriété comme étant en difficulté, puisqu’elle nécessitera l’intervention d’un administrateur provisoire. 
  2. L’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble : au-delà de l’aspect financier, une copropriété doit être à même d’assurer la sécurité de ses occupants, et d’exécuter les travaux d’entretien nécessaires à la conservation du patrimoine. Là encore cette notion est large, mais on peut aisément imaginer que cela comprenne une opération de ravalement, de réfection d’une toiture ou de renforcement de la structure du bâtiment, etc… L’impossibilité peut être liée à plusieurs facteurs : le manque de finances bien entendu, mais aussi le refus d’un ou plusieurs copropriétaires qui pèseraient suffisamment dans la prise de décisions en assemblée générale, la multiplicité de procédures au sein de la copropriété qui paralyseraient les prises de décisions, voire l’absence de projets de travaux proposés par le syndic malgré les demandes des copropriétaires ou du conseil syndical.